Grundsteuerreform

Zwischenzeitlich wurden die Grundsteuerbescheide verschickt und Sie konnten sich über den neuen Steuerbetrag für Ihr Grundstück informieren.
Manche Eigentümer werden weniger bezahlen als bisher, bei anderen Eigentümern hat sich der zu bezahlende Betrag teils drastisch erhöht. Berechnungsgrundlage ist in Baden-Württemberg ab dem 01.01.2025 der Grundstückswert. Mit wenigen Ausnahme (z.B. für Wohnbebauung, im Bereich des Denkmalschutzes und im Sozialen Wohnungsbau) bleibt die Bebauung völlig außen vor.
Folge davon ist, dass für unbebaute Grundstücke eine höhere Grundsteuer fällig wird als für bebaute Grundstücke innerhalb der gleichen Bodenrichtwertzone. Aber auch große Grundstücke mit einer geringen und/oder älteren Bebauung werden im Allgemeinen stärker belastet.

Hierzu möchten wir noch einmal folgende Informationen geben.

Wie kam es zur „neuen“ Grundsteuer

Bereits im Jahr 2018 hat das Bundesverfassungsgericht die bisherigen Regelungen zur Ermittlung der Einheitswerte für Zwecke der Grundsteuer als verfassungswidrig erklärt. Das Gericht hat dem Gesetz-geber eine Frist für eine gesetzliche Neuregelung bis Ende 2019 gesetzt und eine übergangsweise zulässige Berechnung der Grundsteuer auf der Grundlage der bisherigen Bewertungsregeln bis Ende 2024 zugelassen. Ab dem 01.01.2025 muss zwingend das neue Recht angewandt werden. So wird nun von der Politik auf das Bundesverfassungsgericht verwiesen, das den Anlass für die Grundsteuer-reform gegeben habe. Fairerweise ist aber darauf hinzuweisen, warum es überhaupt zu dieser Verfassungswidrigkeit kam: Der wesentliche Grund liegt letztlich darin, dass der Gesetzgeber nach der auf den 1.1.1964 bezogenen Hauptfeststellung der Einheitswerte die nächste Hauptfeststellung, die bereits zum 1.1.1970 wieder hätte durchgeführt werden müssen, ausgesetzt hat. In Art. 2 des Gesetzes vom 22.7.1970 wurde angeordnet, dass der Zeitpunkt der nächsten Hauptfeststellung der Einheitswerte des Grundbesitzes durch ein besonderes Gesetz bestimmt wird. Ein solches Gesetz ist aber nie verabschiedet worden, so dass der „aktuelle“ Hauptfeststellungszeitraum nicht wie im Gesetz ursprünglich vorgesehen sechs Jahre beträgt, sondern 58 (!) Jahre und in der Einheitsbewertung deshalb nach wie vor die Wertverhältnisse zum 1.1.1964 (in den neuen Bundesländern sogar von 1935) und nicht die aktuellen Werte maßgebend sind. Dass sich innerhalb einer so langen Zeit die Wertverhältnisse des Grundbesitzes in Deutschland sehr stark verändert haben, liegt auf der Hand!

Berechnung der Grundsteuer ab 01.01.2025:

Zunächst wurde vom Finanzamt der Grundsteuerwert ermittelt. Dieser wurde bei der Grundsteuer A anhand der Reinerträge und bei der Grundsteuer B aus der Grundstücksfläche, multipliziert mit dem Bodenrichtwert errechnet. Die Bodenrichtwerte hierfür wurden zum sog. Hauptfeststellungszeitpunkt (01.01.2022) vom örtlichen Gutachterausschuss festgestellt. Der Grundsteuerwert wurde vom Finanzamt durch Bescheid festgesetzt.
Danach wurde ebenfalls vom Finanzamt daraus der Steuermessbetrag ermittelt, der sich aus der Multiplikation des Grundsteuerwertes mit einer Steuermesszahl ergibt. Die Steuermesszahl beträgt für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft 0,55 Promille und für die sonstigen Grundstücke 1,30 Promille. Zur Entlastung der Wohnbebauung wurde bei überwiegender Nutzung des Grundstücks zu Wohnzwecken deren Steuermesszahl um 30 Prozent ermäßigt. Darüber hinaus wurde durch einen weiteren Messbetragsabschlag für Denkmalschutz und sozialen Wohnungsbau eine weitere Privilegierung vorgesehen. Auch hierzu erging vom Finanzamt ein separater Bescheid.
Diese beiden Bescheide des Finanzamtes werden auch als Grundlagenbescheide bezeichnet. Sie sind im Allgemeinen bereits im vergangenen Jahr von der Finanzverwaltung verschickt worden.
Erst danach wird von der Gemeinde der Grundsteuermessbetrag mit dem örtlichen, vom Gemeinderat festgesetzten Hebesatz multipliziert. Daraus ergibt sich dann die zu zahlende Grundsteuer im Grundsteuerbescheid.

Aufkommensneutralität

Die Gemeinde hat bei der Festsetzung der neuen Hebesätze darauf geachtet, dass insgesamt im Gemeindegebiet nicht mehr Grundsteuer anfällt als bisher schon. Diese sogenannte Aufkommensneutralität bedeutet aber nicht, dass bei einzelnen Grundstücken nicht auch teils erhebliche Abweichungen vom bisherigen Steuerbetrag eintreten. Dies liegt in der Natur der Sache, da der Grundsteuer zukünftig ein völlig anderes Berechnungsmodell zugrunde liegt als bisher. Um die Aufkommensneutralität zu erreichen wurde der Hebesatz für die Grundsteuer A auf 430 v.H. (bisher 330 v.H.) und der Hebesatz für die Grundsteuer B auf 140 v.H. (bisher 330 v.H.) festgesetzt.

Bodenrichtwerte

Die Bodenrichtwerte als Basis für die Berechnung der Grundstückswerte wurden vom Gutachterausschuss zum 01.01.2022 festgestellt. Dabei wurden Zonen festgelegt, für die der jeweilige Bodenrichtwert Gültigkeit hat. In unserer Gemeinde wurden vergleichsweise hohe Bodenrichtwerte festgelegt. Dies führt jedoch nicht automatisch zu einer höheren Belastung durch die Grundsteuer als in anderen Gemeinden. Die hohen Bodenrichtwerte wurden durch die deutliche Absenkung des Hebesatzes bei der Grundsteuer B in aller Regel wieder ausgeglichen. Sollten Sie eine höhere Grundsteuer bezahlen als bisher, so liegt dies nicht unbedingt an der Höhe des Bodenrichtwerts, sondern an der vom Gesetzgeber so gewollten Verschiebung der Berechnungsgrundlagen. Der Wert Ihres Gebäudes findet künftig bis auf die vorgenannten Ausnahmen keine Beachtung mehr, dafür wird der Wert des Grundstückes eine deutlich größere Rolle spielen.

Einspruchsmöglichkeiten

Gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde kann bei dieser schriftlich (nicht per e-Mail!) innerhalb eines Monats nach Zustellung Widerspruch eingelegt werden. Im Rahmen dieses Widerspruchsverfahrens können aber nur solche Sachverhalte geprüft werden, die nicht bereits in einem Grundlagenbescheid des Finanzamtes festgesetzt wurden. Die Gemeinde und deren Rechtsaufsichtsbehörde sind an einen rechtskräftigen Grundlagenbescheid gebunden.
Möchten Sie gegen die Festsetzungen aus einem Grundlagenbescheid vorgehen, müssen Sie gegen den Grundstückswertbescheid oder den Grundsteuermessbescheid des Finanzamtes Einspruch einlegen. In diesem Falle brauchen Sie bei der Gemeinde nichts weiter zu unternehmen. Die Gemeinde ist an diese Grundlagenbescheide gebunden und muss im Falle einer Änderung auch Ihren Grundsteuerbescheid ändern.
Darüber hinaus, oder auch falls Sie die Frist versäumt haben, besteht zumindest bei der Grundsteuer B die Möglichkeit, mit einem qualifizierten Gutachten nachzuweisen, dass der Wert Ihres Grundstückes geringer ist. Die Schwelle hierfür liegt jedoch bei einer Abweichung um mindestens 30 %. Sofern der Auftrag für ein solches Gutachten noch bis zum 30.06.2025 erteilt wird, werden bei einem Erfolg die Werte von der Finanzverwaltung noch rückwirkend zum 01.01.2025 geändert.
Insgesamt gilt, dass sowohl ein Einspruch beim Finanzamt als auch ein Widerspruch bei der Gemeinde keine aufschiebende Wirkung haben. Das bedeutet, dass die festgesetzte Steuer trotzdem fristgerecht bezahlt werden muss.

Auskünfte

Für Auskünfte in konkreten Einzelfällen steht Ihnen Frau Bührle unter 07822 / 863-15 sehr gerne zur Verfügung.